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借力园博会 北京首个生态城蹒跚起步

作者:佚名   来源:中国房地产报   时间:2012-05-22

        中国花木网05月22日资讯:本站编辑人员从中国房地产报获悉    借力将于明年开幕的第九届中国国际园林博览会,北京首个生态城终于破土动工。

        这个案名为园博府的项目,是长辛店生态居住区的首发项目。在约5平方公里的长辛店生态城项目整体规划中,主要包涵三大部分,由北向南布局依次为:园博园、中关村科技园区丰台园西园区、生态居住区。

        但在这背后,隐藏的是历时7年的民企主导的生态城坎坷之路。

        生态城“破壳”

        长辛店生态城作为北京市实施城南行动计划、建设“永定河绿色生态发展带”的低碳示范项目,规划已于2010年年底获得北京市规划委员会的批复。根据批复,长辛店生态城位于丰台区永定河西岸长辛店镇东北部,东至永定河西堤路和规划京周公路新线,南至规划梅市口路,西侧由北向南以规划芦辛路、郭公庄路为界,北至规划长辛店北一路。

        目前,园博园所有重点工程已全面开工建设,基础设施建设投资已经过半,中国园林博物馆、主展馆、永定塔三大标志性建筑今年9月将全部完成主体结构封顶。

        与此同时,该园南侧的长辛店生态居住区首发项目也开始动工,预计今年6月初开盘销售。该项目的开发商即最初的生态城规划发起者及投资者——万年基业房地产开发有限公司(以下简称“万年基业”)。

        园博府项目营销总监王硕介绍,按照生态城规划的要求,区域内的住宅项目必须按照十项生态技术指标来完成建设,包括一些恒温恒湿的技术。为了符合标准,该项目也在低碳环保方面采用了诸多的生态技术和三星级绿色建筑标准,如热传导、隔音降噪、屋顶绿化、太阳能板、新风系统等。这是目前北京首个使用综合生态技术的生态城项目。

        “我们是去年2月拿的土地,今年2月份开工,预计今年年底有一部分将封顶。”北京万年基业房地产开发有限公司销售部经理陶笑天告诉记者,生态城规划住宅区总建筑面积约143万平方米,将进行逐级开发。目前,万年基业拿到的是一期南区首发地块,建筑面积24万平方米,项目案名为园博府。

        据悉,地铁14号线正在建设中,预计2013年3月通车,终点站张郭庄站正处于该项目处。按照规划,长辛店生态城倡导绿色交通,设置了区域集中商业和邻里服务中心,确保居民在500米和400米内可以到达邻里中心和公共广场等开放空间以及公交和地铁站点,以方便步行出入,减少私人汽车使用和二氧化碳的排放量。多种低碳的建设和生活方式,将使这个大型社区的二氧化碳排放量比常规小区至少减少50%。此前,这一生态城规划曾在香港获得了三个规划奖项。

        7年坎坷路

        “如果这块首发地块(园博府)拿不到,对于万年基业来说,真的就失去信心了。”王硕感慨。

        而在这一感慨背后,隐藏的是历时7年的民企主导的生态城坎坷之路。

        早在2005年,万年基业即与丰台区政府商谈开发长辛店事宜,并于2006年初拿下长辛店项目的土地一级开发权。是时,万年基业与长辛店镇政府合作成立了一家新公司,长辛店农工商联合总公司和万年基业各占其中50%的股份。随后,面对着如此巨大的土地,踌躇满志的万年基业便发现,宏观调控来了。

        

 
        “2006、2007年正好赶上国家宏观调控,我们觉得走传统的开发路子已经不行了,于是在2007年专门去考察了东滩生态城,感觉很震撼。也考虑到建设生态社区是国家需求、形势要求,而且企业要可持续发展也需要转型,因此决定把长辛店项目建设成低碳社区。”北京万年基业投资公司总经理黄玺庆此前接受本报记者采访时透露。

        从2006年年初,万年基业即着手进行区域整体规划。前后共请了8个专业顾问团队,包括请国际知名的生态城规划设计机构奥雅纳公司做概念性规划,以及其他知名机构做产业规划、文化规划、成本规划等。其中在区域内的产业规划上,包括了商业(包括给农民配比商业解决就业问题)、酒店、休闲度假村等。仅在前期规划阶段就投入超过4000万元。

        然而,事情进展绝非一帆风顺。由于长兴生态城的规划要纳入北京市城市设计院对于长辛店北部居住区的整体规划,需要反复磋商融合,让这一区域的总体规划出台延迟了一年多。

        不过,在低碳生态城这一理念上,万年基业的想法与政府不谋而合。2007年以来,北京市城市规划设计院牵头对该用地进行生态规划研究工作,编制完成了《丰台区长辛店北区生态规划——Ⅱ/Ⅲ号街区控规》。

        但这时恰逢北京市收紧土地一级开发权,并禁止了土地市场的一二级联动。

        对于万年基业而言,这是一个巨大的打击。

        这一政策意味着,在斥巨资进行规划和一级开发后,万年基业无法按照以前的计划,拿下生态城的二级开发权。如果想继续生态城开发,万年基业只能通过土地招拍挂程序参与竞争。

        与此同时,政府的权重在生态城的一级开发中也越来越大。2009年,丰台区政府直属一级开发企业参与其中,并在从事生态城一级开发的新公司完成了股权结构的置换。重新置换股权后,万年基业和丰台区综合投资公司各拥有45%的股份,长辛店镇则占10%的股权。

        如今,虽然园博府项目即将入市,但这只是长辛店生态居住区规划中的很小一块地。在后续的生态城居住土地出让中,万年基业只能通过招拍挂去竞争拿地。

        “我们当然希望能拿到更多的生态城土地,但愿望是美好的,道路是曲折的。”王硕说,园博会后,居住区的土地入市价格估计会升高,我们的愿望是能够自己竞得这些土地,但也并非一家独大,也会考虑合作开发。