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亚运遗产千亿债务 广州城投陷债务危机

作者:佚名   来源:经济观察报   时间:2011-12-23

        中国花木网12月23日资讯:本站编辑人员从经济观察报获悉  去年11月,坐落在珠江黄金水道的海心沙一度成为广州市的焦点,那里举办了广州亚运会的开闭幕式。亚运会后,完成阶段性使命的海心沙未来作何用途,广州市一度争论不休。

        不待争论得出结果,海心沙建筑物的经营权所有者——广州城投便于2011年8月,在广州市产权交易所将海心沙项目部分经营权进行转让。这仅是广州城投将亚运资产转让的一部分。随着部分土地资产注入停滞以及现有土地资产变现艰难,广州城投正陷入巨大的债务危机。

        亚运投融资平台

        作为广州市筹措亚运建设的投资方,广州城投几乎拥有整个亚运会期间最重要的资产,其中包括广州地标广州塔及海心沙的运营权。

        2008年10月,广州市政府印发《城市建设投融资体制改革方案的通知》,在此文件中,广州市政府对广州城市投资的企业业务进行了重新梳理,其中一项重要内容是,在广州城市建设投资发展有限公司的基础上成立广州城投集团。

        该文件称,广州市将组建广州市交通投资集团、广州市水务投资集团及广州市发展集团燃气板块。这些集团成立之后,广州城市建设投资发展有限公司原本在交通投资及水务投资等方面的债务也被剥离,划入广州市交通投资集团及水务投资集团等其他城投企业。

        2008年12月,广州城市建设投资发展有限公司重新挂牌成为广州城投集团,是广州市为亚运建设,尤其是广州市中轴线建设的投融资平台。债务剥离后,广州城投集团债务减少到95.5亿元。按照广州市《城市建设投融资体制改革方案的通知》,新挂牌的广州城投集团被定位为涵盖文化旅游、珠江新城中轴线、管线共同沟及土地资源开发四大板块的城投集团。

        广州电视塔等旅游项目经营权归属广州城投,珠江新城中轴线上的地下空间、海心沙公园宏城广场,这些因亚运会变得靓丽的广州城市风景线的建设权及经营权均归属广州城投。

        在整个广州城投集团的构架当中,土地出让金被规划为城投集团的主要资金来源。其运作模式与大多数城投类似,利用旗下固定资产向银行抵押贷款,获取城市建设投资资金,而后通过广州市政府划拨,或者注入包含土地的资产后,通过土地出让金用以还债。

        在此过程中,广州市许诺广州城投,通过将拥有土地资源的相关国有企业注入广州城投,为后继发展资金提供保障。但广州城投似乎并未遇上一个好年头,在亚运会的大举投入之后,2011年,广州城投面临着双向不利的局面:一方面是广州市政府承诺广州城投吸收合并企业的相关推动工作迟迟未有落实;另一方面是房地产严冬使得广州城投原本寄望的广州南站土地拍卖多块土地流拍。

        账面欠债千亿

        广州城投的困局显现于今年第三季度。

        除为准备亚运投入的广州基础设施建设之外,广州城投亦获得广州南站地下空间的开发权。但这部分开发的前提是,广州城投完成广州南站区域的基础设施建设,政府将用广州南站区域的土地出让金部分返还给广州城投。

        为此,广州市将广州南站土地作为2011年重点推介土地,并在今年6月的广州国有土地推介会上首次推出广州南站9幅土地,香港南丰集团对此次推介会上的7幅土地表示出了极大兴趣,有意拍下。

        今年10月,广州市政府再次赴港专门向港商推介广州南站土地。不曾料到,广州南站在香港并未受到重视,甚至事先与广州市达成协议的香港南丰集团也撤出广州南站开发。最终广州市计划在今年推出超过20块广州南站地块仅有两宗成交。
 

        在此期间,广州城投的债务风险开始呈现。广州南站拍地所得款项无法偿还广州城投的巨额贷款。“广州城投银行账面的欠债已经超过700亿,如果加上其他债务的话,其账面欠债可能超过千亿。”有接近广州城投的相关人士对本报表示。

        “主要是亚运期间的城市建设投资。”该相关人士称,“此外还有100亿左右的广州南站的基础设施建设的投入。”据本报了解,广州城投的主要债务来自于广州城市中轴线建设的相关开发,其中包括珠江新城地下空间、广州塔建设及海心沙建设的费用。

        这些项目的建设使得原本已经被削薄的广州城投债务迅速膨胀。这些原本以土地出让金作保的还款在2011年的土地市场无法兑现,广州城投陷入困境。

        事实上,广州城投还有另外一个难题:部分土地资产注入搁浅。白云农工商联合公司是广州市白云区一家老牌地方性国有企业。时至今日,白云农工商除拥有白云区同和区域的部分土地及厂房的产权之外,不再有任何资产。

        “早前,我们听到的说法是,公司连同土地将一起注入广州城投,但现在到了年末却没有下文。”一位在白云农工商工作了十余年的老员工对本报表示。

        “广州市之前预计对广州城投注入资产的过程并不顺利。除了白云农工商的土地之外,还有广氮部分土地的注入也迟迟未能完成。”上述接近广州城投的相关人士对本报称。

        其表示,目前坊间流传的说法是此前广州城投的相关资产注入一直是原广州市市委书记张广宁推动。但近期张广宁被调任,广州城投的相关资产注入工作被搁置。

        那些原本价值无限的土地正慢慢从广州城投的手中流失。

        变卖资产

        在广州城投土地无法变现,新的土地又无法注入的情况下,面临巨额债务的广州城投不得不变卖旗下资产。

        在目前已知的广州城投变卖的资产当中包括广州宏城广场房地产开发公司的股权,海心沙部分地下空间以及广州城投旗下停车场的经营权。

        一份2010年9月17日签署的合同显示,广州城投已将其旗下广州宏城广场房地产开发公司的80%股权作价10亿元转让给兴源国际投资(香港)有限公司。

        据本报了解,广州宏城广场房地产开发有限公司原属广州新中轴建设有限公司,而新中轴则隶属广州城投。

        目前广州宏城广场房地产开发有限公司旗下仅有位于广州市天河北正佳广场与天河城之间的一幅土地。这块土地已经流转了两次,此前土地隶属广州城建集团旗下,用作停车场及散租式的商场。

        2010年,为筹建亚运会,该幅土地从广州城建剥离,划归广州城投。广州城投受广州市委托将其改造,把该幅土地的地上经营部分的房屋拆除,改造成城市绿化广场。但亚运会后,政府承诺的绿化广场再次被拆除,取而代之的是新建设的商业广场。

        此外,在海心沙项目的处理上,广州城投采取对海心沙分拆招商承租的方式。目前海心沙已经将西区看台承租给了广晟集团,地下空间亦在招租过程当中。此外,2011年广州市产权交易中心公告,广州城投还将其旗下位于广州市中心六区的停车场经营权转让。